Условия инвестиционных договоров и соглашений

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор - это

соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм

передачи

денежных

средств

либо

материальных

ценностей

лицом

или

группой

субъектов

в

распоряжение

предприятия

с

целью

последующего

возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой

стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает

финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность

или оперативное управление.

Отметим, что обязанная сторона сделки имеет, как правило, один из

двух основных статусов - либо она заказчик, либо подрядчик. В первом

случае

это

означает,

что

контрагент

инвестора

обязуется

привлечь

дополнительных

подрядчиков

-

то

есть,

является,

главным

образом,

управляющей структурой. Но вполне возможен вариант, что одно и то же

юридическое лицо будет и заказчиком и подрядчиком. Однако, в договоре

эксперты все же рекомендуют употреблять первый термин. Далее излагаются

условия

инвестиционного

договора.

Как

правило,

здесь

фиксируются

предмет соглашения, финансовые показатели, а также содержание контракта.

Некоторые юристы полагают, ссылаясь на положения 432-й статьи ГК,

что ключевое условие инвестиционного договора - именно предмет. Типовая

его формулировка здесь может звучать примерно так: "Инвестор участвует в

финансировании

проекта

путем

передачи

денежных

средств,

а

заказчик

использует

их

с

целью

строительства

и

последующей

передачи

объекта

недвижимости в пользу контрагента".

Инвестиционный

договор

должен

также

содержать

адрес

будущего

объекта недвижимости (улица, номер дома, корпуса и квартиры - если они

могут быть известны), этажность и иные признаки, характеризующие его

географическое

положение.

В

ряде

случаев

эксперты

рекомендуют

прикладывать

к

договору

графический

план

расположения

объекта

на

местности,

а

также,

если

это

возможно

-

также

и

схему

квартиры.

Следующий пункт - стороны инвестиционного договора фиксируют перечень

работ, которые обязанная сторона должна провести с целью выполнения

условий

контракта

со

своей

стороны.

Эксперты

рекомендуют

подробно

раскрывать их содержание, то есть вписывать в соглашение, что это будут

строительные,

технические,

монтажные

работы,

прокладка

коммунальной

инфраструктуры, электричества. Если предусматривается отделка - также

фиксируем. В некоторых случаях перечень соответствующих работ, а также

дополнительную документацию по ним удобнее размещать в приложениях к

основному договору. Следующий пункт договора - цена. Вполне возможно,

что заказчик захочет установить ее в иностранной валюте. Но в этом случае

следует указать основной источник данных о ее курсе относительно рубля -

как

правило,

это

сведения

из

ЦБ

РФ.

То

есть

можно

закрепить

такую

формулировку: "Расчеты в рублях производятся исходя из курса валюты,

установленного ЦБ РФ на день, когда инвестор осуществляет оплату". В

разделе

"цена"

договора

необходимо

отразить

общую

сумму

взноса

от

вкладчика, а также, поскольку предмет соглашения - недвижимость, цену

квадратного

метра

жилья.

Инвестиционный

договор

должен

включать

сведения о сроке выполнения заказчиком (подрядчиком - если эти статусы

совмещены) своих контрактных обязательств. В 314-й статье ГК РФ сказано,

что если срок не определен, то за основу берется некий разумный период

времени. Но лучше, конечно, конкретизировать данное условие договора.

При этом, срок может привязываться к разным моментам - сдаче объекта по

приемке

или

же

факту

оформления

инвестором

права

собственности

на

квартиру.

Конкретный

критерий

определяют

стороны

договора,

руководствуясь объективными приоритетами.

Обязанности инвестора Полезно будет уделить внимание такому пункту

как

обязанности

инвестора.

Эксперты

полагают,

что

типовой

проект

инвестиционного договора может содержать следующую их совокупность:

передавать

денежные

средства

или

иные

материальные

ресурсы

в

согласованные контрактом сроки (обеспечивать ими заказчика на регулярной

основе); снабжать партнера необходимыми правоустанавливающими и иного

рода

документами;

выплачивать,

если

это

предусмотрено

соглашением,

отдельное

вознаграждение

заказчику;

осуществить

приемку

объекта.

Обязанности заказчика.

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и

заказчик. Что он должен сделать:

разработать или заказать проектную документацию;

найти

и

отвести

земельный

участок

для

возведения

объекта

недвижимости;

отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций

согласно определенному договором графику;

провести,

если

это

предусмотрено

договором

или

требованиями

законодательства, торги на привлечение подрядчиков;

сформировать

коллектив

строителей

и

специалистов

иных

необходимых профилей;

контролировать

и

осуществлять

технических

надзор

над

работой

контрагентов;

сдать

объект

в

приемку;

предоставить

инвестору

необходимые

документы.

Особенности построения договора. Если предельно упросить алгоритм

конструирования инвестиционного договора в строительстве, то выглядеть он

будет примерно так: одна сторона, то есть инвестор, обязуется передать

денежные средства заказчику; другая сторона, задействовав соответствующее

вознаграждение, должна вложить полученные средства, исходя из специфики

инвестиционного

проекта,

в

строительство

объекта

недвижимости

и

впоследствии передать его инвестору; соглашение должно включать сроки и

прочие условия.

Содержание договора, если резюмировать его основные пункты, будет

таким: преамбула, существенные условия (предмет, финансовые аспекты,

сроки), а также обычные условия, после - права и обязанности каждой из

сторон.

В

инвестиционное

законодательство

следует

включить признаки

инвестиционного договора для осуществления инвестиций с целью четкого

разграничения прав и обязанностей инвесторов (см. Приложение 1). К таким

признакам можно отнести следующие:

– наличие инвестиционного проекта. Инвестиционный проект согласно

ст.

2

Федерального

закона

"Об

иностранных

инвестициях

в

Российской

Федерации" – это обоснование экономической целесообразности, объема и

сроков

осуществления

прямой

иностранной

инвестиции,

включающее

проектно-сметную

документацию,

которая

разработана

в

соответствии

с

Федеральным

законом

"Об

инвестиционной

деятельности

в

Российской

Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";

– долгосрочный характер договорных отношений (конкретные сроки

устанавливаются на основании соглашения с учетом арендных прав и прав

собственности на земельные участки);

–

коммерческая

заинтересованность

(заинтересованность

сторон

в

получении прибыли), которая может быть выражена в возмездности договора

как со стороны коммерческих субъектов (инвесторов), так и со стороны

государства;

–

целевое

использование

средств

инвестора

в

соответствии

с

соглашением,

а

следовательно,

возможность

инвестора

влиять

на

производственную деятельность другой стороны;

– общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве

инвестиции, в соглашении, где предметом будет являться инвестиционная

деятельность;

– письменная форма договора.

В

современном

законодательстве

главный

признак,

отличающий

инвестиционный договор от других договоров, – это гарантии государства.

По общему правилу инвестиционный проект является предпосылкой

заключения инвестиционного договора. Так, согласно ст. 14 Федерального

закона

"Об

инвестиционной

деятельности

в

Российской

Федерации,

осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционные проекты,

финансирование

которых

планируется

осуществлять

полностью

или

частично

за

счет

средств

федерального

бюджета,

бюджетов

субъектов

Российской Федерации, местных бюджетов, подлежат проверке на предмет

эффективности

использования

направляемых

на

капитальные

вложения

средств

соответствующих

бюджетов

в

случаях

и

в

порядке,

которые

установлены

соответственно

нормативными

правовыми

актами

Правительства

РФ,

нормативными

правовыми

актами

субъектов

РФ,

муниципальными правовыми актами.

Следующий

важный

признак

инвестиционного

договора

является

долгосрочный

характер,

поскольку

иностранные

инвестиции

связаны

с

реализацией долгосрочных проектов, например, длительные экономические

отношения

устанавливаются

между

сторонами

в

договоре

финансовой

аренды

(договоре

лизинга),

который

имеет

прямое

отношение

к

инвестиционной деятельности. В соответствии с Федеральным законом от 29

октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" лизинговая

деятельность

–

вид

инвестиционной

деятельности

по

приобретению

имущества и передаче его в лизинг.

Прибылью

в

договоре

лизинга

является

разница

между

доходами

(вознаграждением)

лизингодателя

и

его

расходами

на

осуществление

инвестиционной деятельности, в связи с этим получение прибыли можно

также отнести к признакам инвестиционного договора, что определяется

коммерческой заинтересованностью инвестора в получении прибыли (в виде

процентов

от

реализации

инвестиционного

проекта,

дивидендов

от

приобретенных

ценных

бумаг

и

т.д.).

Именно

этот

признак

позволяет

разграничить договор займа как форму осуществления ссудных инвестиций и

обычный договор займа. Так, если заимодавец передает деньги или вещи с

условием получения процентов на сумму займа (ст. 809 ГК РФ), то при

наличии всех других условий можно говорить о том, что он осуществляет

инвестиции.

Анализ

положений

законодательства

об

инвестиционном

договоре

свидетельствует

о

том,

что

стороны

в

таком

договоре

равноправны

и

независимы,

а

следовательно,

должны

руководствоваться

нормами

гражданского законодательства. Вместе с тем нельзя не заметить, что во всех

договорах,

связанных

с

инвестированием,

сторонами

выступают

п р е д п р и н и м ат е л и

и

ко м м е рч е с к и е

о р г а н и з а ц и и

( с у б ъ е к т ы

предпринимательских

отношений),

а

целью

их

деятельности

является

извлечение прибыли.

Таким образом, инвестиционный договор – это предпринимательский

(хозяйственный)

договор,

на

основе

которого

возникают

оперативно-

хозяйственные

обязательства.

Однако

инвесторы

заключают

договоры

(соглашения) не только с другими предпринимателями, но и с государством в

лице его органов. Такие соглашения также являются инвестиционными, но

обладают некоторыми особенностями.